编者按：
近年来，随着经营租房和居住租房的大幅上升，我国房地产租赁市场异常火爆，随之而产生的租赁纠纷的数量也在逐步增多。特别是涉及到经营租房，因为财产数额较大，所以纠纷相对更多。
6月3日，本版报道了一起因出租人的房屋存在瑕疵，但未提前告知承租人而导致的房屋纠纷。虽然该案情已明了，但房地产租赁具有一定的复杂性，把握好租赁关系中的每个环节，直接影响到租赁关系当事人的切身利益。本期，针对房地产租赁纠纷中的常见问题，记者采访了有关专家。
 采访对象：中国青年政治学院法律系教授 姜丽萍
记者：目前，我国的房地产租赁纠纷主要有几种情况？
姜丽萍：主要有以下几种情况：第一，拖欠租金，应当说这是我国房地产租赁纠纷中较常见的情况;第二，租赁期限未满，出租人提出种种借口，提前终止合同的履行，要求承租人腾出租赁物而发生的纠纷；第三，出租人没有租赁权而出租租赁物，租赁物的所有权人不予以追认而发生的纠纷；第四，承租人承租租赁物用来经营旅馆，但出租人所出租的房屋事实上不允许用来经营旅馆，而出租人未履行告知的义务，导致被有关机关采取强制措施而无法经营，发生纠纷。
记者：对于最常见的拖欠租金的问题，出租人该如何正确的处理？
姜丽萍：当然最好的办法是双方协商解决，了解对方拖欠租金的原因。如果是承租人因不履行合同义务故意拖欠租金，可以单方要求解除合同，向法院起诉要求对方支付租金并承担违约责任。
记者：刚刚提到的经营旅馆是用来举例的还是经营旅馆有什么特殊的法律要求？
姜丽萍：是举例。这样的案件我碰到过两起，其中一起案件是，军队干休所的一些房屋被领导租赁给了一个人，这个人用来经营旅馆，双方在签订合同时，干休所领导没有告知对方此房屋不能对外出租，被上级领导知道后，合同被迫终止履行。经营旅馆与开超市一样，在开业前承租人的投入都非常大，一旦合同不能履行，损失是非常大的。对经营旅馆法律上没有什么特殊的政策，但要求必须获得特许经营许可证书方可经营，因为经营旅馆属于特种行业。
记者：对于承租人而言，在租赁前，应该注意些什么？对方应该出示哪些证明或自己应做哪些调查，才能保证房屋没有问题？有没有必要请律师参与租赁合同的制作和签约过程？
姜丽萍：对于承租人，在租赁前应当注意：出租人是否有权出租租赁物，租赁物是否已设定抵押，出租人出租的租赁物是否是危房、拆迁房、违法建筑等。承租人有权要求出租人出示产权证，以证明自己有权出租租赁物，或授权委托书，以证明自己已接受某人授权，有权出租租赁物。
为了保护自己的合法权益不遭受损失，承租人应到发证机关调查产权证的真实性和合法性，并就此可以了解到该租赁物是否已被抵押的事实。
我认为，有必要聘请律师参与租赁合同的制作和签约过程。但律师应当尽职尽责，把好每一道关口，以防日后发生纠纷，给一方或双方当事人造成损失。
记者：据我了解，在北京，有许多房子没有产权证，但确实为个人或单位所建，被有关部门证明又不属于违章建筑，这样的房子有无出租权？
姜丽萍：如果房屋的主人有证据证明该房屋为自己所有，那么该房屋就有权出租。
记者：这样的房屋在发生纠纷时，法律应如何解释？
姜丽萍：法院首先要查明该房屋是否为合法建筑，其次，是否为出租人所有，再次，双方有无租赁合同。法律会保护权利人的合法权益。
记者：产权证是否是唯一的出租凭证，法律在这方面是如何规定的？
姜丽萍：产权证不是惟一证明房屋所有权的凭证。有些房屋国家不给发放产权证，有些房屋的产权证迟迟办不下来，在这种情况下，都会出现个人或单位所建的房屋没有产权证。没有产权证，就要用其他的证据证明该房屋的所有权的归属。法律上规定，只有享有房屋所有权，才能对房屋进行处分，如出租、转让等。不享有所有权，但有所有权人的明确授权委托，受托人也有权出租或转让受委托出租或转让该房屋。
记者：在房屋租赁过程中，若承租人意识到该房屋本身有瑕疵时，比如该房屋已经被抵押等问题，承租人该如何处理？正确的步骤是什么？此时，不交房租是否属于违约？
姜丽萍：在房屋租赁过程中，若承租人意识到该房屋本身有瑕疵时，如该房屋已经被抵押，承租人可有两种选择：一是如果出租人故意制造虚假的事实，如把房产证从房管部门借出后向承租人出示，使承租人相信其没有设定抵押的事实，构成欺诈，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。
二是如果有证据证明该房屋已被抵押，承租人有权向出租人行使不安抗辩权，中止合同的履行，此时不交房租不构成违约。
记者：对于不安抗辩权，应如何正确行使？
姜丽萍：《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”
根据上述法律规定，不安抗辩权的正确行使：第一，应当有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务的能力，否则会构成违约；第二，应当履行通知的义务；第三，在对方提供适当的担保时，应当恢复履行；第四，在中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。
记者：当承租人从其他途径获知该房屋有瑕疵时，应如何去证实？
姜丽萍：这时，承租人可以到房管部门去证实，因为在我国对房屋实施行政管理的机关是各地的房管部门。房屋属于不动产，根据法律规定，不动产的公示方式是登记，到房管部门查一下登记的情况，就一切都清楚了。
记者：当发生纠纷后，承租人要行使不安抗辩权，应如何通知对方？
姜丽萍：当发生纠纷后，承租人要行使不安抗辩权，可以用合同法允许的任何一种方式通知对方，口头、书面、电子邮件等。但无论用哪一种方式，都要留有证据，以证明自己已及时履行了通知义务。
记者：若对方对“通知”不予理睬，拒绝签字，承租人该怎么办？
姜丽萍：法律上只是要求行使不安抗辩权的一方当事人要及时履行通知义务，只要向对方履行了通知义务，对方不予理睬，拒绝签字，都不影响不安抗辩权的行使。
记者：此时，可不可以用拒交房租的方法来对抗对方？
姜丽萍：不安抗辩权的行使的效力是中止合同的履行，不交房租，不是拒绝行为，而是保护自己权益免遭损失的合法行为。在对方提供适当担保时，应当恢复履行，即按合同约定交纳租金。
记者：若该房屋是违章建筑，按照相关规定，是否可以出租？若可以，应如何操作？
姜丽萍：根据《城市规划法》的规定，任何单位和个人在城市的规划区内进行房屋及其附属物的建设，必须取得城市规划主管部门的建设用地许可证和建设工程规划许可证。未经城市规划部门的批准，而擅自新建、扩建和改建的建筑物统称违章建筑。违章建筑有两种处理方式，一是拆除，二是补办许可证，使其合法化。对于违章建筑，由于出租人没有房屋的所有权，即出租人没有房屋的产权证，所以不能出租该房屋，该房屋一旦被拆除，将给承租人造成经济上的损失。
记者：在房屋出租后，如遇国家征地拆迁等问题，承租人应如何解决？
姜丽萍：如遇国家征地拆迁，国家会因征地拆迁给承租人造成的经营损失以一定的经济补偿。一般来说，这笔补偿款都是直接发给出租人，所以，承租人可以向出租人索要该补偿款。因国家征地拆迁导致合同不能继续履行了，双方应解除合同，终止双方之间的权利义务关系。
记者：据我了解，对于房屋租赁关系中的装修或装饰物的赔偿，法律法规并无相关规定，如何避免因为装修而引起的纠纷？
姜丽萍：为避免装修引起纠纷，双方当事人可以在合同中约定，合同终止履行后装修部分的财产的处理方式。合同期满后，装修对出租人来说有利益的话，可以归出租人所有，出租人给承租人一定的经济补偿。当然出租人有权要求承租人恢复原状，这时对于承租人来说，能拆除的可以拆除，不能拆除，拆除后会损害财产价值的，法律上规定该财产归出租人，出租人应给予承租人一定的经济补偿。
记者：对于出租人停电、停水的问题，在什么情况下是法律所允许的？若强制性的停电、停水，违背了哪些法律？
姜丽萍：通常来说，法律所允许的停电、停水行为是指出现了不可抗力、自然灾害、巨大的安全隐患必须立即排除等。在没有法律规定的情况下，强制性的停电、停水，首先违背了《合同法》的规定，没有履行合同义务；其次，违反《中华人民共和国电力法》、《中华人民共和国水法》等，情节严重的会触犯刑律，造成公共秩序的破坏，危害公共安全。(富东燕) |