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二手房买卖中 原租赁合同如何解决
浏览数:10113 来源:(2009/7/6 14:51:54)
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二手房交易如何解决正在出租的房屋问题

一、买家要明确房屋卖家是否已取得承租人放弃优先购买权的声明。
承租人的优先购买权是指在租赁合同的有效期内,出租人出卖租赁物时,承租人依据法律的规定享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。承租人的优先购买权是受法律保护的,出租人出售房屋时,如侵害到承租人的优先购买权的话,承租人可以请求法院判定该房屋买卖行为无效。
优先购买权需在以下条件同时具备的情况下行使:
1.存在合法有效的房屋租赁合同
2.在同等条件下,即承租人与其他购买人在标的物(即出售的房屋)、价款、支付方式等方面相同;
3.在一定的期限内行使。承租人在接到书面通知后的合理期限内(一般为三个月)未作出购买意向或明确不购买的,视为放弃优先购买权,且出租人必须证明其已履行过告知义务。

二、出售方和购买方应协商租赁合同的处理方式。
根据合同法的规定,租赁物在租赁期间所发生的权属变动,不影响租赁合同的效力,遵守“买卖不破坏租赁”的原则。
1.最简便的就是,购买方带租约受让房屋,可在购房后即能收益;购买方还应与出售房协定好交房时间、房屋附属设施物品的清点等相关事项。
2.购买方可要求出售房与承租人协商提前终止租赁合约,但这需要一定合理时间的通知期,以及承租人的搬迁期,且出售方需支付给承租人必要的违约金等,因此三方在此应充分协商,避免影响交房。

 



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