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区域调查:武侯大道低调扩建即将脱胎重生
浏览数:4789 来源:(2008/12/9 11:58:36)
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中国房地产有这样一条规律——市场红火的时候,城市的每一片区域,或新或旧,大都潜力无限,仅凭一个概念炒作就足以兴风作浪——“住在温江”、“移居华阳”无不先冠以概念造势,再铺就实举,也都大获成功;当市场行情下行时,似乎所有区域都变得前景黯淡了,热点区域难觅踪影,这时候再凭概念炒作恐成笑柄,于是房地产的“城市地理发现”陷入一片死寂。

 

  但并非只有舆论才是成就区域价值的推手,真正决定某区域价值的是道路和基础设施建设,这也是城市化进程中不二的真理。

 

  在这个冷清时节,蛰伏多时的武侯大道,以道路改扩建工程低调登场,将“打通梗阻”和“优化面貌”一并推行。在期盼市场复苏的漫长等待中兼作功课,武侯大道盼望着来年的脱胎重生。

  武侯大道曲折掘进史

 

  秋风中,昔日车水马龙的武侯大道已经被蓝色铁皮包裹,道路两侧早已打围完毕,施工单位陆续进场。武侯大道与铁路西环线的交汇处更早些时候被围墙拦腰轧断的地方,现在已是一片如火如荼的工地,墙内 ,“下穿铁路西环线公路隧道”正在昼夜施工中。

 

  今年3月有媒体曝出,2008年成都市26项重点城建项目中有2项在武侯大道落户。其一,是武侯大道下穿铁路西环线工程;其二,是武侯大道改扩建工程,该工程将结合武侯大道沿线水电气线路改造及网管下地和下穿铁路西环线隧道统筹实施。

 

  消息一经披露,盘踞在武侯大道沿线的主流开发商纷纷感到:武侯大道将迎来自2001年来的又一次新生。

 

  早在1996年,今天这里曾是成都最早涉及商品房开发的区域之一,那时候的五大花园、武侯别墅代表着成都房地产的蹒跚学步期。很快它就被成都楼市淡忘,城市基础设施落后、开发理念停滞不前是症结所在。

 

  1997年,置信在双楠的崛起,让仅有二环路之隔的外双楠看到了再次发力的契机。4年之后,外双楠终于引来了大规模的路网升级,武侯大道就是在那时候铺就成型。此后,外双楠如愿踏上了一段高速发展期,众多开发商沿武侯大道将内双楠的居住格式复制到外双楠,其中不乏鹭岛国际等高端住区。

 

  计划总是跟不上变化。当成都楼市经历过2005~2007年的井喷式发展,此时的武侯大道显得有些力不从心。道路不堪承载交通负荷,区域面貌日趋破旧,映入眼帘的时常是货车与城中村 “相映成趣”。

 

  作为婆家,武侯区政府意识到武侯大道已不能满足新形势下的发展需求,再次谋划武侯大道的重生契机已迫在眉睫。从道路破题被提上了议事日程,紧接着一揽子改善区域面貌的市政规划进入到酝酿阶段。

 

  对此,武侯区建设区副局长刘自强说:“武侯大道当时修很早,竣工以后对区域发展有极大的促进,2001年是第一次改造,现在已经是第二次改造,每一次都能对整个区域起到推动作用。我们把充足的水电气官网接口都已经预留好了,开发商一过来马上就可以接入,为武侯大道的地产新发展做好前面的准备工作。”

 

  终于在2008年,规划蓝图等到了破土动工的时刻,但此时中国楼市已陷入深度昏迷。但既定项目还是要如期进行,如果着眼长远,这或许是蛰伏期里惟一能在复苏之后发挥效力的必要之举。

 

  重生计划 几近周全

 

  从二环路口到三环外草金路口近5公里的路程,被认为是武侯大道地产链条的黄金段落,因此它肩负着扩充交通负荷和改善区域面貌的双重使命。

 

  这项耗资约1.2亿的工程,首先将在2008年底完成地下管网的埋设及架空线缆的下地工作。与之同时进行的道路改扩建,将把武侯大道的红线扩充到40~50米,按双向六车道进行板块改造,路边的绿化景观和中间隔离绿化带同步进行,明年6月一期工程竣工。

 

  按照武侯区建设局的设想,它将按二环路的标准全面升级改造。改造完成之后,成都将新增了一条出城的景观快速通道,从二环路到三环路的通行速度将大幅缩短,整个区域面貌将更加趋于都市化。

 

  一度,铁路西环线曾被比喻为武侯大道的“肠梗阻”, 独立投资7000万元的铁路下穿隧道工程将于明年4月份完工。“肠梗阻”被打通之后,从二环路到武侯立交的行车耗时将被压缩到十分钟以内。

 

  制约武侯大道交通流速的还潜藏着另一大“元凶”——武侯立交。武侯立交因设计上的先天缺陷,长期阻碍车辆分流,高峰时拥堵不堪,已进驻该区域的开发商曾为此叫苦不迭。某开发商相关负责人称:“特别是客户到访之后,看到武侯立交的交通状况,必然对楼盘所在整区域的居住舒适度产生质疑。”

 

  不日之后,开发商可以不再为此而担忧。武侯立交改造成“全互通式立交”的方案已获批准,目前已部分实施。它不仅是增加几条匝道,以改变三环路与武侯大道的有效联通,同时武侯立交桥下,将作为城区景观带来设计,让立交桥变脸为市民休闲空间,融入城市景观的大环境。

 

  至此,几乎所有能想到的掣肘都已进入相关部分的视线。交通硬伤被根治后,为武侯大道去除了最大的心病,但并不意味着所有环节都已面面俱到。

 

  武侯大道的远虑与近忧

 

  “从翡翠城到向南到羊西线,这一线唯一的价值增长点就是武侯大道。因为它未来的繁华程度几乎无人可比。这条线上将拥有人人乐、伊藤、家乐福、王府井、沃尔玛等大型商业,短短5公里有6个shoppingmall,这样的规模可匹敌现在的春熙路……”置信丽都花园城李昕如此判断它的未来价值。

 

  事实上,已经进驻武侯大道的不乏置信、蓝光、中粮、中铁、武海等主流开发商,已经呈现的诺丁山丽都花园城、中华名园、新界等项目,被媒体命名为“顺江组团”(顺江村),似在佐证武侯大道的潜在价值,但是它仍然面临诸多远虑近忧有待商榷。

 

  商业体量 充裕还是过剩?

 

  目前已经确定落户的有同辉的王府井,尚在招商意向中的有中华名园的家乐福、中粮的沃尔玛、置信未来广场的沃尔玛……加上二环路口已有的人人乐和伊藤洋华堂,武侯大道周边的商业体量已到令人咂舌的地步。

 

  “我们平时是不去春熙路的,因为这一带的商业配套几乎可以满足我们在生活上的所有需求。”家就安在外双楠的刘自强副局长说。事实上,内外双楠的城市级商业配套已接近饱和,这里也是整个成都商业地产最密集的区域。

 

  中粮地产吴纲透露,中粮大悦城还会建成一个SHOPPMALL,体量大概整在50万方左右吴纲称:“这个区域需要这样的项目,有助于区域副中心的形成。我们的项目应该承载这样的功能,这也是我们的初步定位。”

 

  区域副中心的概念第一次被开发商提及,但就武侯大道目前拟引进的商业体量的总和而言,已然算得上是城市中心级别。开发商为招揽客户,纷纷宣称引进大型商业,不见得会相互协商沟通,一旦大部分招商成功,该区域的商业体量对应辐射人口一定会被定义为“过剩”。幸好,这些招商计划目前还停留在营销策略的层面,并不构成实质风险。

 

  “虽然大家都在宣称,但最后真正落户的比率一定会大大缩水,相信会达到一个平衡点。”置信丽都花园城李昕坦言。中粮地产吴纲也说:“对于商业,我的理解是扎堆不会死掉,反而可以聚集起形成副中心的合力。我们比较乐观,孤零零一个商业出来也不好。其次,根据我们的了解,很多商业在近几年出现不了。”

 

  明眼人不难发现,这其中成败的关键在于,零售百货企业对武侯大道是城市副中心还是区域中心的前景判断是否准确。

 

  低密高端化倾向

 

  武侯大道与三环路交叉的区域,目前集中了成都置信、中粮地产、中铁、武海置业等地产巨头,这几家开发商掌握的土地和已经开发的项目就达1600多亩。

 

  地震前,武侯大道沿线已分布了蓝光的诺丁山、置信丽都花园城的巴厘岛、武海的中华名园、中铁新界等项目,产品形态上与07年以前大多数楼盘一样,趋于高密,展开同质化竞争。

 

  地震过后,低层低密度项目受到热捧,反映到武侯大道接下来的放量也同样如此。首先是置信丽都花园城,他们在三环内侧的中心地块原打算继续做电梯公寓,现在改成了叠拼别墅,第一批次将有100套推出。

 

  紧随其后是中粮大悦城。中粮地产在武侯大道开展1400多亩的土地一级整理已经多年了,在取得二级开发权之前,已经拿到了另外一块商业用地,之后还要拿下一块住宅用地。

 

  有消息称,中粮的项目也将面市大量的“小独栋”。

 

  “我们对这块地想得很多。中粮大悦城是一个城市综合体,首先从产品定位上不同于一般的住宅,是综合性住宅,它和商业有一定关系,就好像华侨城,住在这里可充分享受我们的商业特性。住宅也是大悦城最早面市的部分,时间在明年年底。”中粮地产吴纲回应,但并没直接回应关于“小独栋”的传言。

 

  事实上,道路改造过后的武侯大道2.5环组团更适合做低密高端住宅。目前三环路(武侯段)沿线整治及50米绿化生态带建设正在进行,加之铁路西环线沿线绿化景观的建设、武侯大道电力下地后,这一组团将显现高端住区的潜质。

 

  而与之相邻的,业已成熟的清水河高端住区和内光华高端住区,也为武侯大道2.5环组团趋向低密高端化提供了互动效应和参照系数,但同时也展开激烈竞争。

 

  置信丽都花园城市则李昕认为,武侯2.5环组团的优势要甚于前两者:“我们对项目有信心的根源在于,项目周边竞争的对手几乎为0,产品比我们好的地段没我们好,地段比我们好的产品没我们好,我们一直认同这块土地的高端性。而从体量上而言,该组团也远远高于去年盛极一时的建设路板块(500亩)。”

 

  城市面貌与土地放量之困

 

  几乎所有进驻该组团开发商都在思索同一个问题——这里大量的物流、家具企业加上尚未拆迁的城中村,不会随着道路改扩建工程的完工而马上消失。从混沌面貌过度到“新都市主义”,这中间还有很多工作要做,拆迁是一大难题,它又进一步决定着土地放量的变数。

 

  作为武侯大道的土地一级整理商,中粮地产称:“最早,1400多亩用地是作为物流基地立项的,在02年左右觉得这个区域做物流是合适的,但现在不合适了,因此我们把物流部分转包给新加坡星狮。而它的物流形态也不是我们传统思维中大货车加大仓库的模式,而是物流企业的办公基地,而且是高端办公形态。”

 

  对此,武侯区建设局刘自强副局长回应:“武侯立交周边的工业企业都是比较大型的,货运车多的问题以后不会再有了,现在最多的货车是过境车和家具车,以后家具市场规范化后,这种情况就会减少。随着土地成本提高后,以后家具市场的生产基地都会外迁。另外,武侯大道城中村的拆迁也是一大难题,当然每个区域都存在这样的问题,我们已经着手在做。它的确对整个片区的风貌影响很大,接下来要对这些逐步进行清理整合。”

 

  实际上,中粮地产正在做这件事情。作为土地一级整理商,中粮地产在武侯大道所肩负的使命,还包括代行政府之职,为武侯大道三环内一侧整理出可供开发的熟地。然而,即使是拆迁工作异常顺利,武侯2.5环组团的土地存量也所剩无几,向外扩张势在必行。

 

  目前,拟放量最大宗地块集中在三环外。据置信方面透露,在置信丽都花园城巴厘岛的西南面,约有3000亩规划用地蓄势待发,原计划5月份拍出600亩,蓝光和置信对此均觊觎已久,谁料5月地震袭来,该计划被无限期搁置。但相信,随着明年市场情况趋于稳定,3000亩规划用地会陆续放量上市,以飨土地之渴。



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